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违约方可以“不能实现合同目的” 为由解除合同

作者:魏艳 程宽  日期:2016-05-05  来源:房地产部  关注:4319

 

         【?#38376;?#25688;要】

          有违约行为的一方当事人请求解除合同,没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同,当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益,合同已不具备继续履行的条件时,为衡平双方当事人利益,可以?#24066;?#36829;约方解除合同,但必须由违约方向对方承担赔偿责任,以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
 

        【案情简介】

         一、签订《商铺买卖合同》。

         时代广场是江苏省南京某房产公司(下称房产公司)开发建设的商业用房,总面积6万余平方米,其?#29615;?#21106;成小商铺对外销售给150余家业主,其他建筑面积归房产公司所有。

        2007年,房产公司将时代广场内的自有商铺租赁给江苏某百货有限公司经营(下称百货公司)商场、超市。

        2008年10月19日,房产公司与冯某签订了?#29615;蕁?#21830;铺买卖合同》,将时代广场一商铺(下称涉案商铺)出售给冯某,但一直未办理产权过户手续。

 

         二、时代广场被重建,经营模式改变。

         2008年,百货公司应经营不善,遭到哄抢后倒闭,各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月,购物?#34892;?#21448;在时代广场开业。由于经营成本过高,各小业主不服从物业管理,不缴纳物业管理费,购物?#34892;?#20063;于2010年停业。

        时代广场的两度停业,引起大部分业主不满,其纷纷要求退掉购买的商铺,还与原百货公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定,政府出面协调,要求房产公司回收已售出的商铺。

        在此期间,房产公司也两次变更出资股东。新股东认为,前两次停业是经营者选择的经营方向与方式不对造成的,因?#21496;?#23450;将原经营项目,改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目;将原来的市场铺位式经营,改变为统一经营。为此,房产公司开始回收已售出的商铺,将时代广场重新?#23395;?#25913;造。

 

        三、双方争议。

        2010年底,房产公司基本完成已售出商铺的回购工作,只剩冯某拒绝房产公司的回购。

        2011年3月17日,房产公司致函冯某,通知其解除双方签订的《商铺买卖合同》。该月27日,房产公司拆除了冯某所购商铺的玻璃幕墙及部分管线设施。后房产公司致函冯某解除合同,但冯某仍不同意。

 

        四、提起诉讼。

       由于冯某坚持不退商铺,时代广场改造项目不能全面竣工,此造成6万平方米建筑闲置。

       2011年6月,房产公司以时代广场重新?#23395;幀?#21407;商铺区不?#21019;?#22312;、存在情势变更为由,将冯某起诉至南京市玄武区人民法院(下称玄武法院),请求?#21495;?#20196;解除《商铺买卖合同》,冯某将所购商铺返还给房产公司,房产公司除向冯某退还购房款外,愿意给予合理的经济补偿。

        冯某答辩称:1、《商铺买卖合同》合法?#34892;В?#20854;不存在协商一致解除及法定解除条件的情况;2、情势变更原则是指合同依法成立后,因不可归责于双方当事人的原因发生了不可预见的情况变更,致使合同的基础丧失或动摇。但本案时代广场长期歇业、巨额资金闲置,是房产公司经营管理不善、经营策?#28304;?#35823;所致;?#20197;?#24320;发、销售和出租商铺时,对因经营不善而导致资产闲置的风险,房产公司应当预见,不属于情势变更原则所指的情势。因此,本案不适?#20204;?#21183;变更原则;3、冯某坚持房产公司必须按每平方米30万元的价格回收其商铺,否则继续履行合同。

 

        【法?#21495;?#20915;】

         一、一审判决。

        2012年4月30日,玄武法?#21495;?#20915;:1、房产公司与冯某签订的《商铺买卖合同》予以解除;2、冯某返还涉案商铺;3、房产公司返还冯某商铺价款368184元,并赔偿商?#28120;?#20540;额163516元;4、房产公司向冯某支?#38431;?#26399;办理房屋权属登记过户手续的违约金及其他经济损失共48万元。

 

        二、二审判决。

        冯某不服,向南京市中级人民法院提起上诉。2012年9月6日,该院作出终审判决:1、维持一审判决1、2、3项;2、房产公司赔偿冯某逾期办理房屋权属登记的违约金及其他经济损失68万元。

 

       【争议焦点】

       《商铺买卖合同》应继续履行还是解除?

 

      【律师点评】

        一、《商铺买卖合同》合法?#34892;А?/strong>

        《合同法?#36820;?a>8条规定:“依法成立的合同,对当事?#21496;?#26377;法律约束力。当事人应当按照约定履行?#32422;?#30340;义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”

        据上可知,《商铺买卖合同》是双方真实意思表示,合法?#34892;В?#21452;方应严格遵循。

   

         二、违约方原则上应继续履行合同。

        《合同法?#36820;?a>107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

        据上可知,当违约情况发生时,继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以如此规定,是由于继续履行合同比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金,更有利于实现合同目的,以遏制恶意违约成风。

        可见,违约方原则上应继续履行合同。

 

        三、违约方可解除合同的例外。

        《合同法?#36820;?a>110条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”

        可见,法律规定了合同不适用继续履行的几种情形,其中第(二)项规定的“履行费用过高”,可根据履约成本是否超过各方所获利益来进行判断。当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益时,应该?#24066;?#36829;约方解除合同,?#38376;?#20607;损失?#21019;?#26367;继续履行。

       法律之所以如此规定,是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金,更有利于实现合同目的。但是,当继续履行也不能实现合同目的时,就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。

 

        四、本案解除合同合理合法。

       本案,房产公司在合同约定期限内未办理产权过户手续,已构成违约,又在合同未依法解除的情况下,将涉案商铺的玻璃幕墙及部分管线设施拆除,亦构成违约。

        虽然房产公司存在上述违约行为,但由于本案存在不适用继续履约的法定情形,故法?#21495;?#20915;解除合同,合理、合法。

        (一)继续履行合同明显“不能实现合同目的”。

        本案,如果让房产公司继续履行合同,则房产公司必须以其6万余平方米的建筑面积闲置来为冯某的商铺提供服务,支付的履行费用明显过高。

        而在6万余平方米建筑面积已失去经商环境和氛围的建筑中,经营涉案商铺,事实上也达不到冯某要求继续履行合同的目的。

        可见,本案继续履行合同的成本已明显超过双方所获利益。依法,应该?#24066;?#36829;约方解除合同,?#38376;?#20607;损失?#21019;?#26367;继续履行。

        同时,鉴于冯某在履行合同中没有?#39759;?#36807;错,在《商铺买卖合同?#26041;?#38500;后,因其合同而获得的利益必须得到合理充分的补偿,补偿标准是保证冯某能在时代广场同类的地区购得面积相同的类似商铺。房产公司同意在合同解除后,除返还冯某原付的购房价款、赔偿该商铺的增值款外,还给冯某补偿68万元,这一数额组足使冯某的现实既得利益不因合同的解除而减少。

        因此,本案解除合同,合法、合理。

       (二)解除合同有利于物业整体功能的发挥。

       冯某所购商铺,只是房产公司在时代广场里分割出售的150余间商铺中的一间。在以分割商铺为标的物的买卖合同中,买方对商铺享有的权利,不能等同于独立商铺。

       为有利于物业整体功能的发挥,买方行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。现时代广场的大部分业主已退回商铺,支持房产公司对时代广场重新规划?#23395;?#30340;工作,今后的时代广场不再具有商铺经营的氛围条件。

        冯某以其在时代广场中只?#24049;?#23567;比例的商铺,要求房产公司继续履行涉案合同,不仅违背大多数商铺业主的意愿,影响时代广场物业整体功能的发挥。

        可见,继续履行合同有利于物业整体功能的发挥。

        (三)解除合同符合公平及诚实信用原则。

        房产公司在回收了大部分业主的商铺后,拟对时代广场重新进行规划?#23395;?#25913;造,争取再次开业。冯某坚持房产公司必须按每平方米30万元的高价回收其商铺,否则就要求继续履行《商铺买卖合同》。

       考虑到时代广场位于闹市区,现在仅因双方之间的互不信任而被搁置,这种状况不仅使双方当事人的利益受损,?#20197;?#25104;社会?#32856;?#30340;极大浪费,不利于社会经济发展。且由于时代广场内失去?#21496;?#21697;商铺的经营条件,再难以通过经营商铺营利,继续履行实非冯某本意。

       从衡平双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发,依照公平?#32479;?#23454;信用原则,尽管双方当事人之间的《商铺买卖合同》合法?#34892;В?#23613;管冯某在履行合同过程中没有?#39759;?#36829;约行为,本案的《商铺买卖合同》也应当解除。

 

 

 

 

 

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